Derecho de la Construcción se consolida en un mercado cada vez más regulado

En medio de una creciente densidad normativa y mayores exigencias ambientales y comunitarias, esta disciplina es hoy una herramienta clave para ordenar la incertidumbre, asignar riesgos y viabilizar proyectos en Chile.

En un ecosistema urbano cada vez más regulado, el derecho de la construcción dejó de ser un nicho técnico para transformarse en un eje que permite viabilizar proyectos en Chile. La combinación de normas complejas, mayor escrutinio ambiental y crecientes riesgos operativos ha convertido a esta disciplina en una herramienta para ordenar la incertidumbre y definir responsabilidades en un escenario de alta presión regulatoria.

Para el experto legal en construcción y árbitro independiente, Juan Eduardo Figueroa, la disciplina ha adquirido mayor relevancia en las últimas décadas, no solo en Chile, sino también en el mundo. Explica que los proyectos son ‘cada día más complejos y difíciles de ejecutar debido a una proliferación de exigencias normativas, no solo técnicas, sino especialmente ambientales, viales, territoriales y de las comunidades locales’.

Esta densidad regulatoria se refleja, según Figueroa, en contratos extensos, con múltiples partes, detallada asignación de riesgos y financiamiento sofisticado. A ello se suman factores como falta de insumos, alzas de costos e insolvencia de subcontratistas, que han multiplicado disputas por plazos y sobrecostos, aumentando el uso de mediación y arbitraje.

El socio de GDO Abogados, Oscar Gajardo, complementa que el derecho de la construcción opera como ‘un dispositivo de racionalidad frente a la incertidumbre’. Esa certeza jurídica, dice, se basa en contratos claros, un marco normativo jerárquico y mecanismos especializados que evitan paralizaciones. ‘El derecho de la construcción no elimina la complejidad, pero la ordena. Gracias a ello, la arquitectura normativa chilena también ordena las expectativas de quienes lo transforman’, enfatiza.

Tensiones regulatorias

Pese a los avances, persisten vacíos normativos críticos. El académico de Derecho Administrativo de la U. Católica de Valparaíso, Eduardo Cordero, advierte una creciente inestabilidad en permisos y reglas urbanísticas. Señala que la seguridad jurídica que antes ofrecían los actos administrativos se ha debilitado, de modo que ‘actualmente no es posible garantizar un nivel suficiente de confianza para la inversión ni para el desarrollo de nuevos proyectos’, asegura.

Cordero cita como ejemplo el plazo de dos años para invalidar permisos, que introduce una incertidumbre significativa, junto con una débil regulación sobre caducidad de obras, lo que incentiva maniobras para evitar perder permisos.

En esta línea, Figueroa destaca el aumento sustantivo en los tiempos de aprobación de permisos sectoriales, especialmente de infraestructura, minería y de energía. Señala, por ejemplo, el caso de la tramitación de Estudios de Impacto Ambiental, que hace dos décadas demoraba entre 250 y 300 días, hoy tarda entre 1.000 y 1.200. Lo mismo pasa con las Declaraciones de Impacto Ambiental, que pasaron de 75–200 días en 2005 a 300–420 días. Esto responde, analiza, no solo a mayores exigencias técnicas sino también a una mayor participación comunitaria y consultas indígenas.

Una práctica en transformación

El aumento de complejidad ha cambiado el rol del abogado. Gajardo sostiene que estos profesionales dejaron de ser litigantes para convertirse en gestores de riesgos, con conocimientos en BIM, contratos FIDIC -que estandarizan reglas y riesgos-, contratos NEC -que promueven gestión colaborativa-, además de criterios ESG -que incorporan sostenibilidad y buen gobierno- y financiamiento. ‘La complejidad técnica obliga a integrar conocimientos de ingeniería, economía y medio ambiente; el derecho se vuelve interdisciplinario’, plantea.

Destaca también la irrupción del legal project manager, que acompaña todo el ciclo del proyecto, junto a equipos integrados con ingenieros y especialistas ambientales para cumplir estándares internacionales y prevenir sanciones.

Cordero añade que hoy es indispensable evaluar no solo variables urbanísticas, sino también ambientales, comunitarias y de relacionamiento institucional, lo que ha exigido mayor transparencia y probidad, factores que constituyen un valor esencial para las empresas, ya que permiten sostener la viabilidad de las iniciativas. La ‘licencia social’ se vuelve determinante, dice, y explica que esto se basa en ‘respetar sus espacios, atender sus inquietudes y permitirles participar de manera efectiva, de forma tal que los proyectos respondan adecuadamente a sus necesidades y sensibilidades’.